Условия за успешната продажба на инвестиционен имот

Условия за успешната продажба на инвестиционен имот

За всички е ясно, че във време на криза купувачите са малко за разлика от продавачите. А празните площи продължават да се увеличават. Около 1,026 млн. кв.м. са наличните офис площи в столицата през 2009 г, като се очаква те да нараснат до 1,340 млн. кв.м през 2010 г. При търговските площи пък само 2010 година ще донесе 426 761 кв.м. нови площи. 11 търговски центъра ще отворят врати до края на годината. А от началото на годината до сега все още няма реализирана сделка.

Известна доза оптимизъм обаче споделят консултантите от Forton, който се базира на инвестиционния интерес към България, поради по-добрата възвръщаемост забелязан на изложението MIPIM във Франция средата на март. Но купувачите са агресивни при ценообразуване и имат сериозни изисквания, при инвестиционна покупка на имот.

Ето какво споделя Михаела Лашова, мениджър Капиталови пазари и Консултиране във Forton по отношение на изискванията на инвеститорите за имотите в България. „Освен цената, другите ключови изисквания при покупка на инвестиционен имот са дългосрочните договори на пазарни наемни нива, доволните наематели, добрите технически параметри на имота, както и професионалното управление, което гарантира запазване на прихода от имота в дългосрочен план след смяна на собствеността. Предвид намалялата конкуренция сред инвеститорите и нарасналата предпазливост при вземане на решение, времето за успешно приключване на сделка е нараснало от 4 седмици до 9-12 месеца. Но пък добре структурирани инвестиционни проекти в България са изключително малко. Практиката сочи, че в почти всички сгради има скрити проблеми, които изникват по време на преговорите и отблъскват и малкото мотивирани инвеститори. Тези проблеми най-често са свързани със скрити задължения към държавата или партньорите, краткосрочни или слаби договори с наемателите, липсата на професионално управление.

Подходящата локация и разположение са ключови характеристики на успешния инвестиционен проект. Те включват лесен достъп, добра видимост на обекта, правилно ситуиране и ориентация на сградата. Цялата сграда и земята към нея да имат само един собственик, а имотът да няма скрити задължения са част от важните условия един проект да бъде предпочетен пред друг. Техническите характеристики на сградата също са от значение при сключването на сделка. Функционалното и гъвкаво разпределение на общи и отдаваеми площи в сградата, използването на качествени материали при довършителните работи, както и осигурените паркоместа са задължителни, а през последните месеци на преден план излезе и енергийната ефективност.

От изключително значение за качеството на инвестиционния продукт са и отношенията между наематели и наемодатели. Наличието на ключови наематели за търговските сгради и висок процент отдаденост под наем на сградата са гарант за привлекателност. За привличане на желаните наематели могат да се използват редица стимули – гратисен период, стъпаловиден наем, безплатни довършителни работи, обзавеждане и утвърдения на запад безплатен интернет.

В края на 2009 г. доходността при търговските имоти е била около 10%, а при офис площите – около 11%. Голяма част от инвеститорите се интересуват каква ще бъде възвръщаемостта им, ако сключат сделка в настоящия момент. В този контекст изниква въпросът за професионалното управление на имоти, което все още не е достатъчно добре познато у нас. Защото както много други дейности, собственикът на имота се захваща и с тези нетипична за него дейност, която реално се оказва пагубна за бизнеса му. Малък пример – установено е, че в първия ден от настаняване в нов офис една фирма звъни поне 15 пъти за уточнения и още толкова в следващите два месеца.

Управлението на имоти включва редица услуги, свързани с доброто функциониране на сградата – поддържане на добри отношения с наемателите, управление на сервизната такса за техническа поддръжка, почистване, охрана, осигуряване на висока събираемост на приходите от наеми. Доброто управление увеличи стойността на имота, избягва конфликтите по възможно най-добрия начин, и запазва висок авторитетът на собственика.
 

Facebook коментари