“Винаги ще има необходимост от недвижими имоти, защото всяка човешка дейност - от живеенето до бизнеса, е немислима без недвижимо имущество”. Това казва адв. Бисерка Маринова (позната и като добър автор на сп. “твоят БИЗНЕС”), която съвсем наскоро издаде втората си книга “Сделките с имоти - права и отговорности”. Изданието е структурирано като практически наръчник за всички участници при сключване на сделки с имоти. Големият брой препратки към съдебна практика и правна теория могат да бъдат полезни при защита на правата и търсене на отговорност. Адв. Маринова е автор и на книгата “Как да печелим от сделки с недвижими имоти”, която вече има две издания. За състоянието днес на пазара на имоти и неговото бъдеще разговарях с авторката.
Г-жо Маринова, не е ли много смело в днешно време, когато пазарът на имоти почти не съществува да издавате книга с такава тематика? - Потребностите на хората са в непрекъсната динамика - изменя се личният и семейният статус на лицата, появяват се нови правни субекти, докато други престават да съществуват. Един от ефектите на икономическата криза е безработицата и свързаната с нея миграция, но тя има и друг аспект: опразват се много офиси и търговски обекти, а пазарът на наемите се активизира за сметка на този на продажбите. В аналогична посока влияе ограничението на банковото кредитиране. Проблемите с необслужваните кредити ще извадят на пазара голям брой имоти, както впрочем и нуждата от пари при невъзможност те да бъдат намерени по друг начин. Всички тези фактори ме карат да съм оптимист и да вярвам, че разглежданите в новата ми книга теми са актуални при всяка фаза от развитието на пазара: вечен пазар, вечни въпроси.
Кои са основните елементи на нейната концепция? - В практиката си забелязах едно често срещано явление: непознаване на правата и отговорностите на отделните участници на пазара (собс-твеник и купувач, брокер, нотариус, адвокат). Всеки иска да сключи сделка при 100% сигурност, но има огромна празнота в познанията от какво зависи тази сигурност. Книгата може да се ползва не само при вече възникнали, а и за ограничаване на евентуални рискове при сделки с имоти. В нея се посочват най-често срещаните причини за недействителност и неизпълнение. Специално внимание е отделено не само на възможни проверки, намаляващи рисковете, но и на опасностите от оспорване на сделката след нейното сключване. Стремежът ми е бил да съчетая много сериозна и обширна правна материя с разбираемост и лекота за възприемане не само от професионалисти. Използвани са много действителни случаи от практиката ми като адвокат и собственик на агенция за недвижими имоти. Това, което отличава книгата от други в същата област, е търсенето на отговорите не само в аналогии с пазара, а в научната правна теория с доказана стойност и анализът на богата съдебна практика, с които е илюстриран текстът.
Какви са индикациите на имотния пазар днес? - По данни на НСИ средното намаление на пазарните цени на жилища за първото тримесечие на 2009 г. спрямо четвърто на 2008 г. е - 12,4%, а на годишна база за същия период спадът е с 8,4%. Индикациите за имотния пазар не могат да бъдат различни от тези за цялата икономика. Все по-често се налага да осмисляме понятието “глобализация”, което доскоро свързвахме само с присъствието на чуждестранни инвеститори. В момента кризата е пикова от Втората световна война насам. Първоначално, специалистите прогнозираха, че тя ще приключи в периода между втората половина на 2009 г. и края на 2011 г. Съществуват и мнения, според които новото равновесно ниво на цените на жилищата трябва да бъде около 40% по-ниско от това през 2007 г. Но последните прогнози не са оптимистични и не очертават скорошно излизане от дъното.
Къде е България по отношение на последиците от кризата? - В началото й страната криеше добър потенциал (планиран ръст от 3,6% за 2008 г. на брутния вътрешен продукт на фона на около 2,2% за останалите държави в ЕС). Дори сега, когато развитите икономики прогнозират нулев и дори отрицателен ръст, прогнозите за страната са между 2% и запазване на статуквото. Положително е, че имаме фиксиран валутен курс, при това без надценяване на лева (обратно е положението в Румъния). Паралелно с това обаче, както и за всички останали “млади демокрации”, за България става все по-трудно да обслужва външния си дълг и да се бори с кредитната задлъжнялост, което без помощта на големите банки и международни финансови институции на практика скоро може да бъде застрашено. В контекста на продължителността на кризата вероятно страните от Източна Европа ще се окажат в крайна сметка по-засегнати. За съжаление, няма да е неоснователен и изводът, че от кризата богатите ще излязат по-богати, а бедните - по-бедни.
Книгата е полезна за всички настоящи собственици и бъдещи инвеститори. Може да служи и като практически наръчник за работещите като брокери и юристи в областта на недвижимите имоти и строителството.
Издателство Сиби 232 стр., цена 14,90 лв.
Защо, въпреки изключително малкото продажби, цените на имотите са високи? - Това покава, че все още не са достигнати достатъчно ниски нива на продажни цени, които да привлекат платежоспособно търсене. Освен това не е коректно да се говори за цени на имоти въобще, тъй като пазарът трябва да се разглежда в различните му сегменти и естествено според определящия признак на недвижимата собственост - нейното местоположение. Без съмнение вече е настъпило отрезвяване и продавачите, които действително искат да направят сделка, в много случаи са готови на съществени компромиси - сваляне на цената - до 30% от оферираната. Наблюдават се и твърде екзотични маркетингови подходи за привличане на купувачи: като бонуси във вид на гараж, обзавеждане; плащане на комисионна само от продавача (при което всеки здравомислещ купувач трябва да знае, че накрая той “плаща сметката”); обещава се дори връщане на част от цената, ако в следващия едногодишен период пазарните цени намалеят (заимстван от Турция и Румъния подход, който не обяснява кой гарантира за този ангажимент).
Смятате ли, че продавачите днес са по-коректни по отношение на изпълнението на имотите и правното им обезпечаване? - Изискванията все повече се увеличават и това работи в посока за подобряване на качеството на пазара на недвижими имоти. В условията на свръхпредлагане и ниска ликвидност на оферираните имоти, нормално е да няма прибързани сделки и недогледани документи още на предварителен договор. Конкурентната среда налага и ново качество на брокерските услуги, спрямо които скоро ще станат задължителни постановките на подготвяния европейски стандарт за агентите на недвижима собственост.
Какво е бъдещето на безкрайните ваканционни имоти у нас? - Най-черногледата ми представа е, че някои от тях ще се наложи да бъдат съборени. Но вероятно повечето от започнатите и добри проекти ще намерят нови инвеститори при други ценови нива. Да се отрече бъдещето на ваканционните имоти ми звучи доста пресилено; това е все едно да се пророкува, че в България няма да има туризъм. Най-добра е перспективата за завършените вече обекти, започването на нова инвестиция в този сектор е определено рискова.
