Г-н Владиков, какво ще се случва на пазара на жилищни имоти в близката една година, какви са тенденциите?
- През последните две години пазарът се развиваше бурно, а цените стигнаха равнища, които не бяха обект и на най-оптимистичните прогнози. В някои сегменти отбелязахме от 105 до около 185% увеличение на цените. От началото на 2005 г. започна ясно ценово сегментиране на пазара. То се изразява в успокояване и задържане на възходящия ръст на цените. В това отношение жилищните имоти достигнаха своя апогей на развитие. Равнищата на най-луксозните имоти, които се предлагат на 800-1000 евро на кв. м в София, Варна, Бургас, около Черноморието, Пампорово, Банско и Боровец, обособяват една ценова зона. Там се продават жилищна площ или сгради като втори алтернативен дом. Атрактивните квартали в столицата - Иван Вазов, Лозенец, районът на Южния парк, Борово, Мотописта, също попадат в тази ценова зона.
Когато купувате имот, доверете се на професионалисти
Независимо дали ще купувате жилище, ще го отдавате под наем или ще го поверите за управление, много внимателно трябва да подберете агенцията, която ще ангажирате. Специалистите са категорични, че клиентите трябва да се съобразят с това къде се намира фирмата, кой я ръководи и работи в нея, имат ли тези хора необходимата квалификация. НСНИ подготвя второ издание на национално-доброволен публичен регистър на лицата, които упражняват операции с недвижимо имущество или посредническа дейност в областта на недвижимите имоти. "Той ще предоставя бърза и надеждна информация и ще бъде спирачка за измами и нарушения в законодателството, които напоследък се забелязват и от страна на чужди компании, регистрирани у нас", допълни Орлин Владиков.
Във втората група влизат големите окръжни градове у нас и част от софийските жилищни имоти, които не са в атрактивни квартали. Тук жилищата се предлагат на стойност от 400 до 600 евро на кв.м. Третата ценова група се обособява от малки и други окръжни градове в страната, и някои периферни имоти в София. В тези райони цените се движат в рамките на 380 до максимум 500 евро на кв.м. В същото време се забелязва спад на цените на някои панелни жилища. Мисля, че тази ценова диференциация ще бъде определяща и през следващия период. Кои са факторите, които ще определят тази диференциация? - Основните показатели на ценовата диференциация на имотите ще бъдат местоположението, гледката и състоянието на околните сгради, инфраструктурата, степента на прецизно изпълнение на довършителните и общите части на сградата. Екстрите като подземни гаражи, близост до магазини, детски градини, наличие на фитнес, плувен басейн, централна климатизация и др. също оказват значително влияние при формирането на цената на недвижимия имот. Факт е усиленото жилищно строителство в цялата страна. Съществува ли опасност от пренаситеност на пазара на предлагане на имоти за сметка на търсенето? - При нас, като професионалисти, също възниква въпросът дали строителството няма да изпревари търсенето. И дали очакваните добри печалби за лица, които не са се занимавали досега с недвижими имоти и предприемаческа дейност няма да излязат един фетиш и да се превърнат в надут и спукан балон. Има много сериозни симптоми за прекомерно бързо застрояване на цели региони на София и за предстоящо излизане на огромни жилищни площи на пазара
Строителството в столицата не се основава на генералния план за развитие, на градоустройството на улиците, на състоянието на пътната мрежа и транспорта. Ако то продължава със същите темпове, София ще стане свидетел на редица завършени жилища, които обаче ще стоят непродаваеми. Данните към 15 юли 2005 г. показват, че в столицата се изграждат 500 хил. кв.м жилищна площ. Ако приемем, че средната жилищна площ в България е 15-20 кв.м на човек от населението, се оказва, че в София 25 хил. лица трябва да заемат тези нови сгради. Възможно е през следващите две години жилищната площ да се увеличи поне с 30%. Питам се кои 25 хил. души в София ще закупят тези имоти? Все пак в България има и жилища, които са в сравнително добро състояние. След саниране и реиновация неатрактивните квартали като Обеля, Овча купел, Младост и Люлин вече ще придобият съвсем друг облик и ще бъдат търсени. Хубаво е нашият град и цялата страна да се преобразяват с жилищни сгради, отговарящи на съвременните изисквания, но това да бъде с мярка и да е основано на някакви критерии.Смятате ли, че този факт ще принуди инвеститорите да намалят цените на жилищата ново строителство? - Нашата прогноза е, че така ще настъпи ценовата диференциация. Общият унифициран подход към недвижимите имоти, характерен доскоро, ще отпадне за сметка на голямата ценова разлика между имоти, разположени в изключително атрактивни райони и на други, които не са толкова привлекателни.
Българите - с най-много собствени имоти Според статистиката България все още води класацията по брой на жилищна собственост на глава от населението в света. Факт е, че затова банките се радват на изключително добър ипотечен пазар у нас. "В част от тях обаче вече има явни симптоми за затруднения и дори невъзможност за обслужване на задълженията от страна на кредитополучателите след третата или четвъртата година", каза още Орлин Владиков. Ако тенденцията продължи, и ако при получаване на кредит не се дават надеждна информация и съвети, включително от финансови специалисти, има вероятност на вторичния ипотечен пазар да излязат огромен по обем имоти, заложени в полза на банките, допълни председателят на НСНИ. Според него тази възможност също би довела до сътресения на имотния пазар.
Много предприемачи са заложили ценови равнища, с които трябва да се простят и да направят имотите си възможни за покупателната способност на средностатистическия българин. Не е изключено много от цените на новото строителство да паднат поради това, че не отговарят на изискванията за качество, местоположение, за състояние на инфраструктурата и т. н. Не бива да се пренебрегва фактът, че клиентите вече стават много взискателни. Говори се, че поскъпването на имотите в България в последните години е най-голямо в Европа. На какво се дължи то и ще продължи ли движението на цените нагоре след 2007 г.? - Този факт беше отбелязан в световната федерация за недвижими имоти, но това не е, защото цените в България са стигнали най-висок предел в Европа. В сравнение с Чехия, Унгария, Румъния, Словакия и Словения, цените на българските имоти са едни от най-ниските. През последната година те отбелязаха бурен ръст на развитие и затова беше отбелязано, че у нас са скочили много. Поради лошата инфраструктура, водоснабдяване и канализация България още дълги години няма да може да достигне средните ценови равнища на имотите в Западна Европа. Прогнози от типа, че с влизането на страната в ЕС, цените на жилищата ще се изравнят с тези във Великобритания, Италия, Франция и Германия, са чиста заблуда и спекулация Това е опит за моделиране на пазара от страна на строителни предприемачи и колеги от бранша. Все пак трябва да бъдем реалисти. Цените на недвижимите имоти са стигнали своята връхна точка. Може би имотният пазар ще се раздвижи след промяна на чл. 7 от Конституцията на България, който забранява чужди физически лица да купуват земя в страната. Едва тогава ще настъпи сериозна промяна при пазара на земеделска земя у нас. Това е възможно, ако процесът е съпътстван с комасиране, с уедряване на земята, което в момента е проблем пред сериозни чужди инвеститори, желаещи да осъщес-твят редица агропроекти у нас.
